استئجار منزل في الإمارات

الإيجار هو الطريقة التي يسكن بها معظم المقيمين في الإمارات، والنظام أكثر تنظيماً مما يتوقعه القادمون الجدد. لكل إمارة نظام تسجيل وقواعد إيجار خاصة بها، لكن الأفكار نفسها تتكرر: عقد إيجار مكتوب، وعقد مسجّل، وتأمين، وإيجار يُدفع بشيكات أو بأقساط إلكترونية، وإجراء قانوني للزيادة والإخلاء.

يشرح هذا الدليل كيف يعمل الإيجار، ومن يحميك، وما يجب فحصه قبل التوقيع، وكيف توصّل المرافق. الأرقام نموذجية حتى عام 2026 وتختلف بحسب المبنى والمنطقة، فتأكد من التفاصيل لدى الجهة المختصة المذكورة أدناه.

كيف يعمل الإيجار في كل إمارة

الإمارة	نظام التسجيل	الجهة
دبي	إيجاري	دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA)
أبوظبي	توثيق	دائرة البلديات والنقل (DMT)، عبر TAMM
الشارقة	تسجيل وتصديق عقد الإيجار	بلدية الشارقة ودائرة التسجيل العقاري في الشارقة
عجمان وأم القيوين ورأس الخيمة والفجيرة	تصديق عقد الإيجار لدى البلدية المحلية أو التسجيل العقاري	بلدية كل إمارة أو دائرة أراضيها

دبي: إيجاري

تعني "إيجاري" بالإنجليزية "my rent". يجب تسجيل كل عقد إيجار في دبي على نظام إيجاري الذي تديره دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ينتج عن التسجيل شهادة إيجاري، وتحتاج إليها لتوصيل DEWA وكفالة الأسرة وتجديد التأشيرة في حالات كثيرة ورفع قضية أمام المحكمة. وتحتاج عادةً إلى عقد الإيجار وجواز السفر والهوية الإماراتية وسند ملكية المؤجّر ورسم تسجيل صغير.

أبوظبي: توثيق

المقابل في أبوظبي هو توثيق، ويجري عبر بوابة TAMM الحكومية والبلدية. يسجل المؤجّر أو وسيط مفوّض عقد الإيجار، وتُستخدم شهادة توثيق للمرافق والتأشيرات والتجديدات. ويجب أن يحمل المؤجّر سند ملكية ساري المفعول للوحدة، ويُطبَّق رسم تسجيل.

الشارقة والإمارات الشمالية

في الشارقة تُصدَّق عقود الإيجار عبر البلدية أو دائرة التسجيل العقاري، وستحتاج إليها للمرافق وتأشيرات الأسرة. وفي عجمان وأم القيوين ورأس الخيمة والفجيرة، يُطبَّق تسجيل مماثل للعقود لدى البلدية المحلية. اطلب من المؤجّر النسخة المصدّقة قبل أن تنتقل.

البحث عن سكن

التعامل مع وسيط

يتم معظم الإيجارات عبر وسيط مرخص. وفي دبي يجب أن يحمل الوسطاء رخصة RERA وبطاقة وسيط، فاطلب الاطلاع عليها. ويدفع المستأجر عمولة، تبلغ عادةً نحو 5% من الإيجار السنوي في دبي، عند التوقيع. وفي أبوظبي وغيرها تتراوح العمولة من نحو 2% إلى 5%. ويمكن للملاك أيضاً الإعلان مباشرة.

مفروش أم غير مفروش

	مفروش	غير مفروش
الإيجار	أعلى، غالباً بزيادة 10% إلى 30%	أقل
الانتقال	فوري، بالأثاث والأجهزة	تشتري الأثاث أو تستأجره
الأنسب لـ	الإقامات القصيرة والقادمين الجدد والعقود القصيرة	الإقامات الطويلة والأسر
تحقق من	قائمة جرد موقّعة من الطرفين	هل التجهيزات والأجهزة مشمولة

تأتي شقق كثيرة بأجهزة المطبخ، لكن غالباً دون ثلاجة أو غسالة، فراجع العقد. وللمقارنة بين المدن استخدم أداة تكلفة المعيشة واقرأ عن المناطق في صفحات دبي وأبوظبي والشارقة.

المال: الشيكات والتأمينات والرسوم

دفع الإيجار

كثيراً ما يُدفع الإيجار بشيكات مؤجلة. ويُعد شيك واحد عن السنة كاملة هو التقليدي وبأقل إيجار، بينما قد يقبل الملاك شيكين أو أربعة أو اثني عشر مقابل سعر أعلى. ويشيع أكثر فأكثر الدفع بالتحويل المصرفي والشيكات الإلكترونية. والشيك المرتد أمر خطير، إذ قد يؤدي إلى إجراء قانوني ومشكلات في تأشيرتك وحسابك البنكي، فلا توقّع أبداً شيكات لا تستطيع تغطيتها.

مبلغ التأمين

من المعتاد دفع تأمين مسترد، يبلغ عادةً 5% من الإيجار السنوي للعقارات غير المفروشة و10% للمفروشة. ويجب أن يعيده المؤجّر عند نهاية العقد بعد خصم ما يخص التلف الذي يتجاوز الاستهلاك العادي أو الفواتير غير المسددة فقط.

تكاليف أخرى متوقعة

• رسم تسجيل إيجاري أو توثيق. رسم متواضع، يبلغ عادةً بضع مئات من الدراهم.
• عمولة الوسيط كما سبق.
• رسوم البلدية. في دبي تُحتسب رسوم سكن بنسبة 5% من الإيجار السنوي عبر فاتورة DEWA، موزعة على اثني عشر شهراً.
• الصيانة. يتحمل الملاك الإصلاحات الكبرى والصيانة الإنشائية، بينما يتحمل المستأجرون الصيانة اليومية، ما لم ينص العقد على غير ذلك.
• رسوم التبريد المركزي. في بعض المناطق يُحاسَب التكييف بفاتورة منفصلة عن فاتورة المرافق الرئيسية.

قراءة عقد الإيجار

قبل التوقيع، افحص هذه البنود.

• الأسماء والبيانات. اسم المؤجّر يطابق سند الملكية، واسمك يطابق جواز سفرك.
• وصف العقار. رقم الوحدة والمساحة ومواقف السيارات والطابق.
• مدة العقد والإيجار. التواريخ والإيجار السنوي وجدول الدفع وتفاصيل الشيكات.
• بند التجديد وزيادة الإيجار. يجب أن يتبع قواعد الإيجار المحلية لا أن يتجاوزها.
• فترات الإشعار. لعدم التجديد وللإنهاء.
• بند الإنهاء المبكر. ماذا يحدث إذا غادرت مبكراً وما الغرامة إن وُجدت.
• مسؤوليات الصيانة. من يصلح ماذا.
• التأجير من الباطن. غير مسموح عادةً دون موافقة مكتوبة.
• المرافق. هل تشمل الأجرة أي فواتير.
• الملاحق. أي وعود يقدمها الوسيط يجب أن تكون مكتوبة.

لا تدفع تأميناً أو شيكاً قبل الاطلاع على إثبات الملكية، مثل سند الملكية، أو توكيل المالك للوكيل.

زيادة الإيجار

تنظّم دبي زيادات الإيجار بمؤشر إيجارات تنشره دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ولا يحق للمؤجّر رفع الإيجار عند التجديد إلا إذا كان الإيجار الحالي أقل من المتوسط للوحدات المماثلة، وضمن الحدود التالية فقط.

الإيجار الحالي مقارنة بمتوسط السوق	الحد الأقصى للزيادة
أقل بأقل من 10%	لا زيادة
أقل بنسبة 11% إلى 20%	حتى 5%
أقل بنسبة 21% إلى 30%	حتى 10%
أقل بنسبة 31% إلى 40%	حتى 15%
أقل بأكثر من 40%	حتى 20%

يجب على المؤجّر أن يمنح المستأجر إشعاراً كتابياً قبل 90 يوماً على الأقل من نهاية العقد إذا كان ينوي تغيير الشروط. وإذا تأخر الإشعار، تستمر الشروط القائمة. استخدم حاسبة مؤشر الإيجار الرسمية على موقع DLD للتحقق من حالتك.

تتبع أبوظبي والإمارات الأخرى قواعدها الخاصة، وتميل قواعد أبوظبي إلى الاعتماد أكثر على السوق وعلى ما ينص عليه العقد. اقرأ دائماً قواعد بلديتك المحلية.

الإخلاء وإنهاء العقد

لا يحق للمؤجّرين طرد المستأجر كيفما شاؤوا. ففي دبي، على المؤجّر الذي يريد أن يغادر المستأجر عند نهاية العقد أن يمنحه إشعاراً قبل 12 شهراً عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل، ولأسباب محددة فقط، مثل:

• رغبة المالك أو أحد أقاربه المقربين في السكن في العقار.
• نية المالك بيع العقار.
• هدم المبنى أو تجديده أو ترميمه.
• إخلال المستأجر بالعقد، مثل عدم دفع الإيجار بعد إشعار كتابي مدته 30 يوماً.

وعلى المستأجرين الذين يريدون إنهاء العقد مبكراً التفاوض كتابةً، ومراجعة بند الإنهاء المبكر في العقد، وتوقع دفع غرامة، تبلغ عادةً إيجار شهر أو شهرين، ما لم ينص العقد على غير ذلك.

النزاعات

في دبي تُرفع النزاعات إلى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، وهو جزء من منظومة دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ويتولى القضايا المتعلقة بزيادة الإيجار والإخلاء والتأمينات والإيجار غير المسدد. ويُحتسب رسم تقديم صغير بحسب مبلغ المطالبة. احتفظ بشهادة إيجاري والعقد والشيكات والإيصالات والصور. ولدى أبوظبي لجان لفض منازعات الإيجار والنظام القضائي، وتستخدم الإمارات الأخرى محاكمها أو لجانها المحلية. وتُسوّى نزاعات كثيرة أسرع إذا أرسلت إشعاراً كتابياً أولاً.

المرافق: توصيل منزلك

يمكنك توصيل الكهرباء والماء فور حصولك على عقد الإيجار والهوية الإماراتية.

المنطقة	المزوّد	ما يمكن توقعه
دبي	DEWA	توصيل عبر الإنترنت، مع تأمين مسترد (يبلغ عادةً AED 2,000 للشقق وAED 4,000 للفلل) ورسم توصيل صغير
أبوظبي والعين	ADDC وAADC (عبر TAMM)	تأمين وتسجيل بعقد توثيق
الشارقة	SEWA	طلب بالعقد والهوية الإماراتية، مع تأمين
الإمارات الشمالية	اتحاد اتصالات للمياه والكهرباء Etihad WE (فيوا سابقاً)	طلب بالعقد والهوية الإماراتية، مع تأمين

أضف الإنترنت والتلفزيون (e& أو du) والغاز حيثما ينطبق وأي رسوم خدمات للمبنى. قدّر فواتيرك بـحاسبة فاتورة DEWA. التبريد هو أكبر تكلفة في الصيف، وهو يؤثر في ميزانيتك.

فحص الاستلام

في يوم استلام المفاتيح:

1. تجوّل في كل غرفة مع المؤجّر أو الوسيط.
2. صوّر بالصور والفيديو الجدران والأرضيات والأسقف والأجهزة والتكييف والتجهيزات، بما فيها أي تلف قائم.
3. اختبر الصنابير والمصارف والإضاءة والمقابس والتكييف.
4. سجّل قراءات العدادات.
5. وقّع قائمة الملاحظات أو نموذج التسليم، وأرسل الصور إلى المؤجّر برسالة.

تحمي هذه السجلات تأمينك عند المغادرة. وفي نهاية العقد اطلب فحصاً مشتركاً، وسلّم العقار بحالة جيدة، باستثناء الاستهلاك العادي.

التزامات المستأجر والمؤجّر

على المستأجرين دفع الإيجار في موعده، واستخدام العقار كما اتُّفق، والحفاظ عليه بحالة جيدة، وتجنب التعديلات غير المصرح بها أو التأجير من الباطن، واحترام قواعد المبنى.

وعلى المؤجّرين تسليم العقار بحالة صالحة، وإجراء الإصلاحات الكبرى، واحترام الخصوصية وقواعد الإشعار، وعدم قطع المرافق أو منع المستأجر من الدخول.

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى تسجيل عقد الإيجار؟

نعم. في دبي يجب تسجيله على إيجاري، وفي أبوظبي على توثيق. وتشترط الإمارات الأخرى التصديق أو التسجيل لدى الجهة المحلية. والتسجيل لازم للمرافق وتأشيرات الأسرة وأي مطالبة في نزاع.

هل يستطيع المؤجّر رفع إيجاري متى شاء؟

لا. في دبي تحدّ الزيادات مؤشر الإيجارات وتحتاج إلى إشعار كتابي قبل 90 يوماً من انتهاء العقد. تحقق من قواعد إمارتك وبنود العقد.

كم يجب أن أدفع تأميناً؟

عادةً 5% من الإيجار السنوي للمنازل غير المفروشة و10% للمفروشة. ويجب أن يكون مستحق الرد، وأن يُكتب المبلغ في العقد.

ماذا لو أراد المؤجّر أن أغادر؟

في دبي يجب على المؤجّر عموماً منح إشعار قبل 12 شهراً عبر كاتب العدل أو البريد المسجّل، ولأسباب مشروعة فقط. اطلب المشورة من مركز فض المنازعات الإيجارية إذا تلقيت إشعاراً.

هل أستطيع دفع الإيجار شهرياً؟

يقبل بعض الملاك دفعات شهرية بشيك أو تحويل، مع أنهم يطلبون عادةً أكثر مما يطلبونه عن دفعة سنوية واحدة. اتفق على ذلك دائماً في العقد. ويبيّن دليل الانتقال موضع السكن في أسابيعك الأولى.